Vad kontrolleras vid OVK av FTX i ett flerbostadshus? Funktionskontrollanten går igenom aggregatet med fläktar och värmeväxlare, mäter luftflödena hela vägen från aggregatet ut till varje don och kontrollerar att kanalerna är rena och att skötselinstruktionerna finns på plats. I en bostadsrättsförening med FTX ska besiktningen göras vart tredje år, och kontrollanten måste ha behörighet K.
Här går vi igenom varför FTX granskas hårdare än andra system, vad som händer under besiktningen och vilka anmärkningar som är vanligast. Du får också en checklista för hur du som sitter i styrelsen eller förvaltar huset förbereder föreningen, så att besiktningen går smidigt.
Innehåll
- Varför OVK av FTX ställer högre krav än andra system
- Det här tittar kontrollanten på i FTX-aggregatet
- Så går en OVK av FTX till i en bostadsrättsförening
- Rena kanaler, dokumentation och förslag på energiåtgärder
- Vanliga anmärkningar och vad föreningen gör sedan
- Så förbereder du föreningen inför besiktningen
- När du vill ha hjälp med OVK av FTX
Varför OVK av FTX ställer högre krav än andra system
FTX betyder att både tilluft och frånluft drivs av fläktar och att värmen i frånluften återvinns. Det ger fler delar som kan krångla: två fläktar, en värmeväxlare, filter, styrning och ett kanalsystem för både till- och frånluft. Därför är reglerna strängare för FTX än för självdrag och vanlig frånluft.
| System i brf | Intervall | Behörighet | Ungefärligt pris per lägenhet |
|---|---|---|---|
| Självdrag (S) | Vart 6:e år | N | 250 till 450 kr |
| Mekanisk frånluft (F) | Vart 6:e år | N | 300 till 500 kr |
| FTX | Vart 3:e år | K | 350 till 550 kr |
Priserna är ungefärliga och inklusive moms. Exakt pris för din förening står i offerten.
Enligt 3 § i Boverkets föreskrifter (BFS 2011:16, omtryck BFS 2025:6) ska flerbostadshus, kontor och liknande med FT- eller FTX-ventilation besiktigas vart tredje år. Samma hus med S-, F- eller FX-ventilation klarar sig med vart sjätte år. Kontrollanten ska dessutom ha behörighet K enligt 6 § i samma föreskrifter, eftersom behörighet N bara räcker för S, F och FX samt för villor.
Om din förening har bytt från mekanisk frånluft till FTX vid en större renovering ska det nya systemet ha en första besiktning innan det tas i bruk, enligt 5 kap. 1 § plan- och byggförordningen. Därefter gäller treårsintervallet i stället för det sexårsintervall huset hade tidigare.
Ansvaret ligger alltid på byggnadens ägare. I en bostadsrättsförening betyder det föreningen och styrelsen, inte de boende.
Det här tittar kontrollanten på i FTX-aggregatet
Aggregatet är hjärtat i systemet och får mest uppmärksamhet. Enligt Boverkets allmänna råd (BFS 2012:7) bör kontrollanten kontrollera funktionen hos fläktar och aggregat, gå igenom driftdata och se att komponenterna i aggregatet stämmer med underlaget. Ett aggregat som har byggts om eller fått andra delar än ritningarna visar blir alltså en fråga i protokollet.
| Del av systemet | Vad som kontrolleras | Vanlig anmärkning |
|---|---|---|
| Fläktar och aggregat | Funktion, driftdata, komponenter | Delar stämmer inte med underlaget |
| Filter | Skick och att de byts | Igensatta filter stryper flödet |
| Luftflöden | Totalflöden, kanaler och don | Lägre flöden än när huset byggdes |
| Kanaler och don | Okulär kontroll av smuts | Smuts i kanaler och fläktar |
| Dokumentation | Ritningar och skötselanvisningar | Driftkort eller flödesschema saknas |
Filtren är en del av den genomgången. Igensatta filter stryper luftflödet och kan ge låga flöden ut i lägenheterna, även när fläktarna i övrigt fungerar. Rutiner för filterbyte hittar du i guiden om att byta filter i FTX.
Enligt 5 kap. 4 § plan- och byggförordningen ska protokollet också innehålla uppgifter om luftflöden, drifttider och installerad eleffekt. De behövs för att räkna ut hur mycket energi ventilationen drar, och det är här FTX skiljer sig mest från ett enkelt frånluftssystem med en takfläkt.
Så går en OVK av FTX till i en bostadsrättsförening
Mätningen görs uppifrån och ner. Först kontrolleras totalflödena vid aggregatet och viktiga mätpunkter väljs, sedan mäts delflödena i huvudkanalerna och till sist vid donen i lägenheterna. Med FTX mäts både tilluft och frånluft, eftersom båda är fläktstyrda.
- Underlaget samlas inRitningar, skötselinstruktioner och tidigare OVK-protokoll gås igenom. Saknas relationsritningar kan de finnas i byggnadsnämndens arkiv.
- Aggregat och fläktar kontrollerasKontrollanten tittar på fläktar, driftdata och filter och jämför aggregatets delar med underlaget.
- Luftflödena mätsFörst totalflöden, sedan flöden i huvudkanaler och don, för både till- och frånluft.
- Kanalerna granskasKanaler och tillhörande delar kontrolleras okulärt så att det inte finns föroreningar som kan spridas i huset.
- Protokoll och intygFöreningen får protokollet med eventuella anmärkningar och energiförslag, och ett exemplar går till byggnadsnämnden. Intyget sätts upp väl synligt i huset.
Värdena jämförs med vad som gällde när systemet togs i bruk, inte med dagens byggregler. Mätpunkterna markeras gärna på ritningen och på kanalerna, vilket gör nästa besiktning enklare. Vill du förstå mätmetoden närmare finns en egen guide om hur man mäter luftflöde.
Kontrollanten behöver komma in i lägenheterna. Avisera därför de boende i god tid och be dem att inte ändra på donen inför besiktningen.
Begär en kostnadsfri offert. Svar oftast inom en arbetsdag.
Rena kanaler, dokumentation och förslag på energiåtgärder
Systemet ska inte innehålla föroreningar som kan spridas i byggnaden, enligt 5 kap. 2 § plan- och byggförordningen. Hittar kontrollanten smuts i kanaler eller don bör det noteras som en brist i protokollet. Med FTX gäller det både tilluftskanalerna, som för in luft i lägenheterna, och frånluftssidan.
Instruktioner och skötselanvisningar ska finnas lätt tillgängliga för den som sköter systemet. Enligt Boverkets allmänna råd bör de bestå av orienteringsplan, översiktsschema, driftkort på aggregat och fläktar, flödesschema, funktionsanvisningar och skötselanvisningar för till exempel filterbyte, kanalrensning och rengöring av don. Stämmer systemet inte med handlingarna bör kontrollanten be föreningen ta fram korrekta handlingar.
Vid varje återkommande besiktning ska kontrollanten också undersöka vilka åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan att inomhusklimatet blir sämre, enligt 5 kap. 3 § samma förordning. Förslagen står i protokollet. De är inga krav, men för en förening med FTX är de ofta värda att ta med i underhållsplanen. Hur du tolkar förslagen och anmärkningarna går vi igenom i guiden om OVK-protokollet.
Läs också: Vad kostar injustering av ventilation?
Vanliga anmärkningar och vad föreningen gör sedan
De vanligaste felen vid OVK är att luftflödena är lägre än de som beräknades när huset byggdes och att det finns smuts i fläktar och kanaler. I ett FTX-system hänger de ofta ihop: smutsiga filter och kanaler ger högre motstånd och mindre luft ut till lägenheterna.
Anta att flödena har sjunkit sedan förra besiktningen. Protokollet visar då vilka don och lägenheter som ligger för lågt, och åtgärden är oftast rengöring följd av injustering. Många föreningar gör därför rengöring och OVK i samma veva.
Ägaren ska åtgärda brister snarast, enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen. Görs inte besiktningen, eller rättas bristerna inte till, kan byggnadsnämnden förelägga föreningen att göra det. Läs mer om hur vi hjälper till att åtgärda anmärkningar efter OVK.
Så förbereder du föreningen inför besiktningen
En bra förberedelse sparar tid för både kontrollanten och styrelsen. Det mesta handlar om att hitta papper och se till att aggregatet är skött.
Börja gärna några månader innan intyget går ut, så att det finns tid att leta fram ritningar eller beställa service om något verkar fel.
- Leta fram förra OVK-protokollet och datumet för nästa besiktning
- Ta fram relationsritningar, eller beställ dem från byggnadsnämnden
- Kontrollera att driftkort och flödesschema finns vid aggregatet
- Byt filter enligt skötselanvisningen före besiktningen
- Informera kontrollanten om ombyggnader sedan förra OVK
- Avisera de boende och ordna tillträde till alla lägenheter
- Se till att aggregatrum och tak går att nå
När du vill ha hjälp med OVK av FTX
Närmar sig datumet på intyget, eller vet du inte när föreningen besiktades senast, är det dags att boka. Akonos funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system, även stora FTX-anläggningar i flerbostadshus.
Vi går igenom underlaget, mäter flödena och lämnar protokoll och intyg. Protokollet skickar vi även till byggnadsnämnden. För en bostadsrättsförening med FTX ligger priset på ungefär 350 till 550 kr per lägenhet, och föreningen får alltid en egen offert. Mer om prisnivåer hittar du på sidan priser.
Vi arbetar i hela Stockholms län och i Västra Götaland med Göteborg. Hör av dig så svarar vi oftast inom en arbetsdag. Får föreningen anmärkningar hjälper vi också till att åtgärda dem.