Hur går en ombesiktning efter OVK till, och hur lång tid har din förening på dig? Bristerna ska åtgärdas snarast. Funktionskontrollanten skriver i protokollet när ombesiktningen ska vara gjord, och i våra uppdrag har fristen legat mellan 2 och 8 månader efter besiktningen. När allt är åtgärdat kommer besiktningsmannen tillbaka, mäter igen och uppdaterar protokollet till godkänt.
Här får du veta vad reglerna säger om tidsfristen, hur ombesiktningen går till steg för steg och vad den har kostat i verkliga uppdrag. Du får också veta vad som oftast gör att en förening blir underkänd en gång till.
Innehåll
Vad är en ombesiktning av OVK?
En ombesiktning är en ny kontroll av det som fick anmärkning vid den ordinarie OVK:n. Funktionskontrollanten kommer tillbaka när bristerna är åtgärdade. Hen mäter flödena igen och går igenom varje punkt i protokollet. Är allt rätt uppdateras protokollet till godkänt (G).
Ombesiktningen gäller de system som blev ej godkända (EG), inte nödvändigtvis hela fastigheten. Har föreningen ett aggregat för lägenheterna och ett för lokalerna kan det ena bli godkänt och det andra inte, och då brukar det bara vara det underkända systemet som behöver kontrolleras igen.
Alla anmärkningar fäller inte en besiktning. En notering om att kanalerna börjar bli smutsiga kan stå som en rekommendation inför nästa OVK. Låga eller ojämna flöden, saknade don och köksfläktar som är kopplade direkt på husets kanaler brukar däremot ge ej godkänt, eftersom systemet då inte fungerar som avsett. En köksfläkt på kanalen kan dessutom trycka matos till grannarna.
Hur lång tid har du på dig efter en ej godkänd OVK?
Det finns ingen fast frist i lagen. Enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen ska byggnadens ägare snarast möjligt göra det som behövs för att ventilationen ska uppfylla kraven. I praktiken skriver funktionskontrollanten in en tid för ombesiktningen i protokollet, och det är den tiden du ska planera efter.
| Fastighet | System | Frist i protokollet | Huvudsaklig brist |
|---|---|---|---|
| Bromma, 60-tal lägenheter | F, takfläktar | 2 månader | Smutsiga kanaler, låsta volymkåpor |
| Väddö, drygt 100 lägenheter | F, 13 system | 3 månader | Låga flöden, trasiga spjäll |
| Östermalm, 10-tal lägenheter | S, självdrag | 4 månader | Don för mekanisk frånluft |
| Johanneshov, 10-tal lägenheter | S, självdrag | 6 månader | För lite friskluft |
| Tyresö, drygt 150 lägenheter | F, ca 28 system | 8 månader | Smutsiga kanaler i hela området |
Fristen bestäms av funktionskontrollanten utifrån bristerna i varje fastighet, så läs alltid ditt eget protokoll.
Fristen varierar mellan fastigheter. Tabellen nedan visar vad som stod i protokollen i några av de föreningar vi har besiktigat.
Protokollet skickas också till byggnadsnämnden i kommunen, som är tillsynsmyndighet. Blir bristerna inte åtgärdade kan nämnden besluta om ett åtgärdsföreläggande enligt 11 kap. 19 § plan- och bygglagen. Ett sådant föreläggande får förenas med vite enligt 11 kap. 37 §, och därför ska fristen tas på allvar även om ingen hör av sig direkt.
Så går ombesiktningen till, steg för steg
Arbetet följer nästan alltid samma ordning: först åtgärder, sedan kontroll. Den vanligaste missen är att boka ombesiktningen innan allt är klart i lägenheterna.
- Sortera bristerna i protokolletDela upp anmärkningarna i gemensamma brister, som smutsiga kanaler, fläktar och injustering, och brister i enskilda lägenheter.
- Beställ åtgärdernaBe om fast pris per åtgärd och samla allt till ett tillfälle. Bestäm samtidigt hur åtgärder i lägenheterna ska debiteras.
- Avisera de boendeInformera i god tid och samla nycklar eller tillträde till varje berörd lägenhet och lokal till samma dag.
- Rengöring, åtgärder och injusteringKanalerna rengörs först, sedan byts don och spjäll. Sist injusteras flödena, eftersom rengöring och nya don ändrar dem.
- OmbesiktningFunktionskontrollanten mäter flödena och kontrollerar varje anmärkning som stod i protokollet.
- Nytt protokoll och intygProtokollet går till föreningen och byggnadsnämnden enligt 5 kap. 5 § PBF. Intyget sätts upp på en väl synlig plats i byggnaden enligt 6 §.
Så gick det till i en FTX-förening i Nacka
I en förening i Nacka med ett 60-tal lägenheter och två FTX-aggregat blev OVK:n ej godkänd i december 2025. Kanalerna och många don var så smutsiga att en ventilationsrengöring krävdes. Flödena var ojämna i alla lägenheter, och flera kökskåpor hade trasiga vred eller stängda spjäll så att grundflödet saknades.
Flera av bristerna stod redan i en tidigare besiktningsmans protokoll från 2019.
Vi rengjorde frånluften och köksimkanalerna i samtliga 66 lägenheter, mätte och injusterade flödena och åtgärdade kåpor och don i 10 lägenheter. Rengöring, åtgärder och ombesiktning gjordes under tre dagar i mars 2026 utan att en enda lägenhet missades, och båda systemen blev godkända.
Begär en kostnadsfri offert. Svar oftast inom en arbetsdag.
Vad kostar en ombesiktning efter OVK?
Själva ombesiktningen är oftast den mindre posten. Det som kostar är åtgärderna som görs innan. Är kanalerna smutsiga i hela huset kan rengöring och injustering bli dyrare än OVK:n, som i en förening i Täby med drygt 200 lägenheter där OVK:n kostade ca 60 000 kr och rengöring, injustering och åtgärder ca 174 500 kr.
| Uppdrag | Vad som ingick | Kostnad |
|---|---|---|
| Bandhagen, 50-tal lgh, F | Ombesiktning per lägenhet | 495 kr exkl moms |
| Täby, 40-tal lgh, FTX | Ombesiktning, injustering vid behov | ca 18 500 kr exkl moms |
| Huddinge, lokaler, FT | Ombesiktning av samtliga lokaler | 10 800 kr exkl moms |
| Solna, 20-tal lgh, S och F | Åtgärder i 7 lgh och nytt protokoll | ca 9 320 kr exkl moms |
| Hägersten, 30-tal lgh, F | Rengöring, injustering, åtgärder | ca 53 800 kr |
| Nacka, 66 lgh, FTX | Rengöring, injustering, åtgärder | ca 75 200 kr |
Belopp utan momsuppgift kommer från arbetsordrar där moms inte anges.
Som jämförelse kostar en ordinarie OVK ungefär 300 till 500 kr per lägenhet i en förening med mekanisk frånluft och ungefär 350 till 550 kr med FTX. Med självdrag ligger den på ungefär 250 till 450 kr per lägenhet. ROT-avdrag gäller inte för OVK-besiktning. Fler ungefärliga priser hittar du på sidan med priser.
Bestäm i förväg om åtgärder i lägenheterna ska betalas av föreningen eller faktureras medlemmen. I en stor förening i Vasastan fakturerades avvikelserna direkt till respektive bostadsrättsinnehavare efter tidsåtgång och material.
Läs också: Ansvar för OVK: fastighetsägarens skyldigheter
Varför blir en förening underkänd igen vid ombesiktningen?
Ett vanligt skäl är att någon lägenhet inte går att komma in i. Då måste lägenheten kontrolleras vid ett återbesök, och godkännandet kan dra ut på tiden. I en förening i Tyresö gick minst en lägenhet inte att komma in i vid ombesiktningen, trots att rengöring och åtgärder var gjorda redan i juni.
- Alla anmärkningar i protokollet är åtgärdade och avbockade
- Nycklar eller tillträde till varje berörd lägenhet och lokal
- Egna köksfläktar är bortkopplade från husets kanaler
- Självdragshus har don för självdrag, inte för mekanisk frånluft
- Kökskåpornas spjäll och brandspjäll står i rätt läge
- Alla fläktar och aggregat går och filtren är bytta
- Drift- och skötselinstruktioner finns lätt tillgängliga
Ibland hittar besiktningsmannen nya fel i lägenheter som var stängda förra gången. I ett hus med förstärkt självdrag i Johanneshov upptäcktes en köksfläkt kopplad direkt på kanalsystemet vid återbesöket, och den fick offereras separat.
Gamla fläktar kan också vara en flaskhals. I en förening på Kungsholmen var 2 lägenheter fortfarande underkända efter rengöring, åtgärder och ombesiktning, och föreningen beställde därefter byte av 4 takfläktar. Har föreningen injusterat själv efter underkänd OVK är det klokt att låta besiktningsmannen mäta alla lägenheter, så att du vet att flödena faktiskt håller. Hur de vanliga bristerna åtgärdas i lägenheterna går vi igenom i guiden om anmärkningar efter OVK.
Behöver du hjälp med åtgärderna och ombesiktningen?
Är bristerna få och tydliga kan föreningen ofta åtgärda en del själv och sedan boka ombesiktningen. Handlar det om smutsiga kanaler, ojämna flöden i hela huset eller många lägenheter är det enklare att lägga rengöring, åtgärder och ombesiktning i samma insats.
I en förening i Hägersten med ett 30-tal lägenheter och mekanisk frånluft gjorde vi rengöring, injustering och åtgärder på två dagar. Ombesiktningen två dagar senare gav godkänt, och nästa ordinarie OVK är om sex år.
Akonos funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system. Vi hjälper också till att åtgärda anmärkningar efter OVK, till exempel med injustering, rengöring eller byte av fläkt. Föreningar och fastighetsägare får alltid en egen offert.
Vi arbetar med OVK-besiktning i Stockholm och med OVK-besiktning i Västra Götaland, inklusive Göteborg. Ring 020-123 900 eller skicka ditt protokoll till oss, så får du oftast svar inom en arbetsdag.