Hur går en OVK till i en bostadsrättsförening? En funktionskontrollant går igenom underlaget, kontrollerar fläktar och aggregat, mäter luftflödena från totalflödet ner till varje don och skriver sedan ett protokoll som går till föreningen och till byggnadsnämnden. Har huset FTX görs det vart tredje år, med självdrag eller mekanisk frånluft vart sjätte år.
Här går vi igenom hela förloppet: vad styrelsen behöver ta fram i förväg, vad som händer i fläktrummet och i lägenheterna, vad protokollet innehåller och vad du gör om det kommer anmärkningar. Du får också tre typfall som visar hur reglerna slår ut i praktiken.
Innehåll
Vad ska besiktningen visa enligt reglerna?
OVK är en funktionskontroll av ventilationen enligt plan- och bygglagen, plan- och byggförordningen och Boverkets föreskrifter. Det är byggnadens ägare som ansvarar för att den blir gjord. I en bostadsrättsförening betyder det föreningen och styrelsen, inte de boende och inte hyresgästerna.
| Kontroll | Första besiktning | Återkommande besiktning |
|---|---|---|
| Funktion jämförs med | Föreskrifter som gäller nu | Föreskrifter när systemet togs i bruk |
| Föroreningar i kanaler | Ja | Ja |
| Instruktioner och skötsel | Ja | Ja |
| Ritningar följda, rätt injusterat | Ja, enligt allmänt råd | Nej |
| Förslag på energisparåtgärder | Nej | Ja |
Första besiktningen gäller nya system, till exempel när ett hus byggts om till FTX.
Enligt 5 kap. 1 § plan- och byggförordningen ska ventilationen kontrolleras innan systemet tas i bruk första gången och sedan regelbundet. Vid den återkommande besiktningen ska kontrollanten enligt 5 kap. 3 § se efter att systemet i huvudsak stämmer med de föreskrifter som gällde när det togs i bruk. Ett äldre hus med frånluft jämförs alltså inte med dagens byggregler.
Det gör att en godkänd OVK betyder att systemet fungerar som det var tänkt från början. Den betyder inte att ventilationen motsvarar ett nybygge.
Utöver funktionen ska det kontrolleras att kanalerna inte innehåller föroreningar som kan spridas i byggnaden och att instruktioner och skötselanvisningar finns lätt tillgängliga för den som sköter systemet. Vid varje återkommande besiktning ska kontrollanten också undersöka vilka åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan att inomhusklimatet blir sämre.
Så förbereder styrelsen besiktningen
Underlaget för besiktningen är instruktioner, skötselanvisningar och relationsritningar över ventilationen. Saknas ritningarna i föreningens arkiv kan de finnas hos byggnadsnämnden. Stämmer systemet inte med handlingarna, eller finns det inga, bör kontrollanten enligt Boverkets allmänna råd be dig ta fram korrekta handlingar.
- Senaste OVK-protokollet och intyget
- Relationsritningar över ventilationen
- Instruktioner, skötselanvisningar och driftkort
- Uppgift om ombyggnader sedan förra besiktningen
- Kontrollant med rätt behörighet, K vid FT och FTX
- Nycklar till fläktrum, vind och undercentral
- Avisering till boende och lokalhyresgäster
- Bytta filter och don som inte är övertäckta
Kontrollera också behörigheten innan du bokar. Behörighet N räcker för byggnader med S-, F- och FX-ventilation, medan ett flerbostadshus med FT eller FTX kräver behörighet K enligt 6 § i Boverkets föreskrifter (BFS 2011:16). Behörigheten utfärdas av RISE eller Kiwa.
Den praktiska delen handlar mest om tillträde. Kontrollanten behöver komma in i fläktrum, på vinden och i lägenheterna, så avisera de boende och lokalhyresgästerna i god tid och ordna med nycklar för den som inte kan vara hemma.
Hur går OVK till på plats i huset?
Arbetet går från helhet till detalj. Kontrollanten börjar vid aggregatet eller takfläktarna och slutar vid det enskilda donet i en lägenhet. Ordningen gör det lättare att se om ett avvikande värde beror på hela systemet eller på en enda bostad.
I lägenheterna är det framför allt frånluften i kök och badrum som mäts, eftersom det är där fukt och matos ska ut. Kontrollanten tittar samtidigt efter sådant som påverkar hela huset, till exempel en motordriven köksfläkt som kopplats in på den gemensamma kanalen eller ventiler som satts igen vid en renovering.
- Genomgång av underlagetKontrollanten går igenom ritningar, skötselanvisningar och tidigare protokoll. Det avgör vilka värden mätningarna ska jämföras med.
- Fläktar och aggregatFläktar och aggregat kontrolleras tillsammans med driftdata och filter. Komponenterna i aggregatet ska stämma med underlaget.
- Totalflöden och huvudkanalerFörst mäts totalflödena och viktiga mätpunkter väljs. Därefter mäts delflödena i huvudkanalerna.
- Mätning i lägenheternaSedan mäts flödet i donen, lägenhet för lägenhet. Värdena jämförs med vad som gällde när systemet togs i bruk.
- Okulär kontroll av kanalernaKanaler och tillhörande delar granskas för smuts som kan försämra funktionen. Hittas föroreningar noteras det som en brist i protokollet.
- Protokoll och intygResultatet skrivs in i protokollet tillsammans med förslag på energisparåtgärder. Föreningen får också ett intyg att sätta upp.
Begär en kostnadsfri offert. Svar oftast inom en arbetsdag.
Protokollet och intyget: det här får du efteråt
Enligt 5 kap. 4 § plan- och byggförordningen ska protokollet visa resultatet av kontrollen och, vid återkommande besiktning, vad undersökningen av energisparåtgärder kom fram till. Där ska också stå uppgifter om luftflöden, drifttider och installerad eleffekt, så att det går att räkna ut hur mycket energi ventilationen använder. Boverkets allmänna råd lägger till bland annat vilka system som ingick, var eventuella brister finns och en slutsats om huruvida systemet fungerar som avsett.
Kontrollanten lämnar ett exemplar till föreningen och skickar ett till byggnadsnämnden enligt 5 kap. 5 §. Spara ditt exemplar, eftersom energiexperten som gör energideklarationen har nytta av det. Hur du tolkar mätvärden och anmärkningar går vi igenom i guiden om hur du läser OVK-protokollet.
Intyget ska ange datum för besiktningen, resultatet och datum för nästa besiktning. Enligt 5 kap. 6 § ska du sätta upp det på en väl synlig plats i byggnaden. Har huset flera system bör varje intyg sitta i respektive trapphus, annars i huvudentrén, gärna intill sammanfattningen av energideklarationen.
Läs också: Fönsterventiler och väggventiler: ska de vara öppna?
Anmärkningar: vad händer om något inte godkänns?
De vanligaste felen är att luftflödena är lägre än de som beräknades när huset byggdes och att det är smuts i fläktar och kanaler. Båda går oftast att rätta till med injustering, rengöring eller byte av fläkt. Många föreningar gör rengöringen och besiktningen i samma veva just av det skälet.
Om den ansvariga misstänker att systemet inte uppfyller kraven ska de åtgärder som behövs vidtas snarast möjligt, enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen. Byggnadsnämnden kan förelägga ägaren att rätta till bristerna, och på samma sätt kan nämnden förelägga en förening som inte gör sin OVK alls.
Bristerna sitter ofta i enskilda lägenheter, efter renoveringar eller igensatta don. Hur arbetet brukar läggas upp beskriver vi i guiden om anmärkningar efter OVK i lägenheterna.
Så kan förloppet se ut: tre typfall
Exemplen nedan är påhittade, men de visar hur reglerna fungerar i vanliga situationer.
En förening med FTX-aggregat på vinden
Säg att din förening har ett gemensamt FTX-aggregat som betjänar alla lägenheter. Då gäller treårsintervallet och kontrollanten måste ha behörighet K. Besiktningen börjar vid aggregatet med driftdata och filter, fortsätter med totalflödet och slutar i lägenheterna. I protokollet hamnar flöden, drifttider och eleffekt samt förslag på hur energianvändningen kan minska utan sämre inneklimat.
Ett hyreshus med frånluft där besiktningen är försenad
Ta ett hyreshus med F-ventilation där OVK:n skulle ha gjorts förra året. Intervallet är sex år, men förseningen ger ingen extra tid. Enligt 3 § i Boverkets föreskrifter (BFS 2011:16) räknas nästa intervall från när besiktningen skulle ha gjorts, inte från när den faktiskt blev av. Görs den i stället tidigt räknas nästa intervall från det faktiska datumet.
En villa som byggts om till FTX
Villor har inget krav på återkommande besiktning. När en villa får FT, FX eller FTX krävs däremot en första besiktning innan systemet tas i bruk, och där räcker behörighet N. Villor med självdrag eller frånluft utan värmeåtervinning omfattas inte alls.
Nästa steg: boka OVK med rätt behörighet
Det är dags att boka när datumet för nästa besiktning på intyget i trapphuset närmar sig, när ventilationen byggts om eller när boende klagar på imma och dålig luft. Akonos funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system, från självdrag till FTX.
| Fastighet och system | Ungefärligt pris | Intervall |
|---|---|---|
| Brf med självdrag (S) | 250 till 450 kr per lägenhet | Vart 6:e år |
| Brf med mekanisk frånluft (F) | 300 till 500 kr per lägenhet | Vart 6:e år |
| Brf med FTX | 350 till 550 kr per lägenhet | Vart 3:e år |
| Villa med FT, FX eller FTX | 5 000 till 8 000 kr | Bara första besiktning |
| Kontor, skolor och förskolor | Offert | Vart 3:e eller 6:e år |
Priserna är ungefärliga och inklusive moms, exakt pris får du i offerten.
I priset ingår genomgång av ritningar och tidigare protokoll, mätning av flöden, okulär kontroll av kanaler, förslag på energisparåtgärder, protokoll till föreningen och byggnadsnämnden samt intyg. Finns det anmärkningar hjälper vi till att åtgärda dem efter OVK. ROT-avdrag gäller inte för OVK-besiktning.
Vi gör OVK-besiktning i Stockholm och OVK-besiktning i Västra Götaland. Ring 020-123 900 eller se våra priser. Du får oftast svar inom en arbetsdag och föreningen får alltid en egen offert.