Vad gör du när OVK-protokollet innehåller anmärkningar? Du som sitter i styrelsen har ansvaret som fastighetsägare, och ventilationen ska åtgärdas snarast. Den goda nyheten är att de flesta anmärkningar i lägenheterna är små fel som en tekniker rättar till på mellan 30 minuter och ett par timmar per lägenhet.
Här går vi igenom vilka fel som är vanligast, varför de uppstår, hur en avvikelselista per lägenhet byggs upp och hur arbetet går till fram till ombesiktning. Du får också en checklista att använda innan teknikern kommer.
Innehåll
- Vad betyder anmärkningar i OVK-protokollet?
- Vanliga anmärkningar i lägenheterna och varför de uppstår
- Så åtgärdas de vanligaste felen steg för steg
- Så bygger du en avvikelselista per lägenhet
- Från anmärkning till ombesiktning: så går arbetet till
- Checklista inför teknikerns besök och ombesiktningen
- När du ska ta hjälp och vad Akono gör
Vad betyder anmärkningar i OVK-protokollet?
En anmärkning betyder att funktionskontrollanten hittat något som inte stämmer med de föreskrifter som gällde när ventilationssystemet togs i bruk. Det kan handla om luftflöden som är för låga, smuts i kanaler eller fläktar, don som saknas eller är fel, eller att skötselinstruktioner inte finns tillgängliga. I vardagligt tal säger många att OVK blev underkänd, men själva poängen är att protokollet pekar ut vad som behöver rättas till.
Protokollet går till dig som ägare och till byggnadsnämnden i kommunen. Visar besiktningen brister kan nämnden förelägga ägaren att rätta till dem. Därför är det klokt att ha en plan innan nämnden hör av sig.
Det är föreningen och styrelsen som ansvarar, inte de boende. Men de flesta fel som hamnar på avvikelselistan sitter inne i lägenheterna, så åtgärderna kräver att de boende släpper in en tekniker. Hur du kommunicerar det avgör mycket av hur smidigt arbetet går.
Vanliga anmärkningar i lägenheterna och varför de uppstår
Den vanligaste orsaken till anmärkningar i lägenheter är att en boende har renoverat kök eller badrum och bytt kåpa eller don på egen hand, eller byggt in don. Ingen har gjort det i ond tro. Men en spiskåpa som ser likadan ut kan vara av fel typ för husets system, och ett don som målats över eller byggts in släpper inte igenom rätt luftmängd.
| Anmärkning | Vanlig orsak | Tid per lägenhet |
|---|---|---|
| Spiskåpa fel typ eller trasig | Eget kåpbyte vid köksrenovering | Cirka 2 timmar |
| Kolfilterfläkt i hus med frånluft | Kåpa utan koppling till frånluften | Byte av filter eller kåpa |
| Frånluftsdon saknas eller är fel | Don borttaget eller utbytt | Cirka 30 minuter |
| Lös anslutning kåpa till kanal | Fel eller slarvigt montage | 1 till 1,5 timmar |
| Uteluftsdon saknas | Fönsterbyte eller igensatta ventiler | Cirka 2 timmar |
| Lös slangklämma eller reservdel | Slitage eller dåligt montage | Cirka 30 minuter |
Tiderna gäller en tekniker i en lägenhet och kan variera med hur åtkomligt det är.
I flera av de föreningar vi arbetat med återkommer samma mönster. Det är sällan själva fläktaggregatet på taket som ställer till det, utan detaljerna i lägenheten: kåpan, donet, anslutningen mellan dem och uteluftsdonen vid fönstret.
Tabellen nedan sammanfattar de fel som oftast hamnar på en avvikelselista, vad de beror på och hur lång tid en tekniker normalt behöver per lägenhet.
Så åtgärdas de vanligaste felen steg för steg
Det som skiljer ett smidigt åtgärdsarbete från ett segt är att du vet exakt vad som ska göras i varje lägenhet innan teknikern knackar på. Vi går igenom felen ett och ett.
Spiskåpa och kolfilterfläkt
En spiskåpa som är fel typ eller trasig byts, och det tar cirka 2 timmar per lägenhet. Ibland sitter kåpan på kakel, och då krävs betongborr och plugg, vilket är bra att ha med sig från start.
I hus med frånluft är en kolfilterfläkt ofta fel val, eftersom den recirkulerar luften i stället för att leda bort den. Åtgärden är antingen att byta kolfilter eller att byta till en kåpa som är ansluten till frånluften. Det senare ger rätt funktion i systemet.
Frånluftsdon och anslutningar
Saknas frånluftsdonet eller sitter ett fel don monterat sätter teknikern dit ett nytt don med ram. Det tar cirka 30 minuter. En lös eller felaktig anslutning mellan kåpa och kanal rättas till med ett nytt kort spirorör eller en ny böj, vilket brukar ta 1 till 1,5 timmar.
Små fel som en lös slangklämma eller en reservdel som behöver bytas är ofta klara på cirka 30 minuter. Det är bra att ta dem i samma besök som större åtgärder.
Uteluftsdon och ombyggda kanaler
Saknade uteluftsdon åtgärdas med nya fönsterventiler. Ibland behövs borrning i fönsterkarmen, och då räknar du med cirka 2 timmar. Hur ventilerna ska hanteras av de boende förklarar vi i vår guide om fönsterventiler och väggventiler.
I en renoverad lägenhet kan kanalen vara ombyggd. Då behövs ett nytt avstick, don och lock, och ibland en snickare som lagar efter ingreppet. Det är den åtgärd som oftast kräver mest planering.
Begär en kostnadsfri offert. Svar oftast inom en arbetsdag.
Så bygger du en avvikelselista per lägenhet
Efter en OVK gör vi hos Akono en avvikelselista per lägenhet. Där står vilken åtgärd som behövs, vilket material, hur lång tid det tar för en tekniker och vilka verktyg som krävs. Föreningen får sedan ett pris per åtgärd innan något görs, så ingen behöver godkänna ett arbete i blindo.
Listan gör att du kan fördela arbetet rätt. Lägenheter med två små åtgärder kan samlas i samma besök, och lägenheter med snickeribehov kan bokas för sig. Det sparar tid för både tekniker och boende.
Ibland beskrivs detta redan i föreningens anbudsförfrågan: under rensningsarbetet dokumenteras felaktiga installationer, frånluftsdon som saknas eller är förbyggda och fel typ av don. Åtgärderna prissätts separat. Därefter injusteras systemet till godkända luftflöden och ett godkänt OVK-protokoll skrivs.
Upptäcks fukt vid besiktningen mäts den med fuktmätare, så att du vet om det är ett ventilationsproblem eller något annat som behöver utredas.
Läs också: OVK av självdragsventilation
Från anmärkning till ombesiktning: så går arbetet till
När åtgärderna är gjorda handlar det om att visa att systemet fungerar. Rengöring och injustering hör ofta ihop med åtgärderna, eftersom smutsiga kanaler är en vanlig anmärkning och många föreningar gör rengöring och OVK i samma veva.
- Gå igenom protokolletLäs anmärkningarna och sortera dem i lägenhetsfel och fel i gemensamma delar som aggregat och fläktar.
- Ta fram avvikelselista och prisBe om en lista per lägenhet med åtgärd, material, tid och verktyg, samt ett pris per åtgärd.
- Informera de boendeMeddela när teknikern kommer och be dem se till att man kommer åt kåpa, don och fönsterventiler.
- Åtgärda i lägenheternaTekniker byter kåpor, don, anslutningar och uteluftsdon enligt listan.
- Injustera till godkända flödenSystemet justeras så att luftflödena stämmer. Läs mer i vår guide om injustering av ventilation.
- Ombesiktning och nytt protokollFunktionskontrollanten mäter om och skriver ett nytt protokoll. Du får ett intyg att sätta upp väl synligt i byggnaden.
Checklista inför teknikerns besök och ombesiktningen
Förberedelser gör stor skillnad. Går du igenom några punkter i förväg blir besiktningen smidigare, och teknikern slipper stå med fel material eller fel verktyg. Det gäller särskilt om kåpor sitter på kakel eller om kanaler är ombyggda.
Be också de boende att inte måla över don eller stänga fönsterventiler efter att åtgärderna är klara. Ett åtgärdat don som sedan byggs in igen ger samma anmärkning vid nästa besiktning.
- Protokollet och avvikelselistan finns tillgängliga
- Boende är informerade om tid för besöket
- Spiskåpa och don är fria och åtkomliga
- Fönsterventiler är rensade och inte övermålade
- Skötselinstruktioner finns lätt tillgängliga
- Eventuell snickare är bokad vid ombyggda kanaler
- Gemensamma fläktar och aggregat är åtgärdade
- Gamla protokoll sparas för energiexperten
När du ska ta hjälp och vad Akono gör
Du bör ta hjälp så fort protokollet innehåller anmärkningar i fler än någon enstaka lägenhet, eller om det rör kanaler, aggregat eller injustering. Ägaren ska åtgärda brister snarast, och en tydlig plan gör att du kan svara byggnadsnämnden om den hör av sig.
Vi hjälper till att åtgärda anmärkningar, till exempel genom injustering, rengöring eller byte av fläkt. Du får en avvikelselista per lägenhet och ett pris per åtgärd innan något görs. Läs mer på sidan om att åtgärda anmärkningar efter OVK.
Bostadsrättsföreningar får alltid en egen offert. Vår OVK-besiktning följer samma process som beskrivs i Vad är OVK och vem måste ha det?, och våra funktionskontrollanter har behörighet K. Vi finns i Stockholm och Västra Götaland, så du kan läsa mer om OVK-besiktning i Stockholm eller kontakta oss. Vi svarar oftast inom en arbetsdag.