Varför får en förening ett vitesföreläggande efter OVK? Nästan alltid för att besiktningen inte har gjorts i tid eller för att bristerna i protokollet har blivit liggande. Ett flerbostadshus med FTX ska besiktigas vart tredje år och ett hus med självdrag, frånluft eller FX vart sjätte år. Missar föreningen det, eller åtgärdar den inte anmärkningarna snarast, kan byggnadsnämnden förelägga den att göra det och koppla ett vite till beslutet.
Här går vi igenom vad ett föreläggande är och vilka regler det bygger på. Du får också veta vilka brister som oftast ligger bakom och vad du som sitter i styrelsen gör när beslutet redan har kommit. Vi visar med två föreningar vi arbetat med hur vägen tillbaka till godkänt ser ut i praktiken.
Innehåll
- Vad innebär ett vitesföreläggande efter OVK?
- Varför hamnar föreningar hos byggnadsnämnden?
- Vilka brister brukar ligga bakom ett föreläggande om OVK?
- Så gör du när föreningen har fått ett föreläggande
- Kan föreningen överklaga eller få anstånd?
- Så slipper din förening föreläggande om OVK
- När det är dags att ta hjälp
Vad innebär ett vitesföreläggande efter OVK?
Ett föreläggande är ett beslut från byggnadsnämnden i din kommun. Nämnden är tillsynsmyndighet för OVK och ska enligt 11 kap. 5 § plan- och bygglagen pröva om den behöver ingripa så snart det finns anledning att anta att någon inte följer reglerna. För en bostadsrättsförening handlar det nästan alltid om ett av två fall: besiktningen har inte gjorts, eller protokollet visar brister som ingen har rättat till.
| Situation | Vad nämnden kan göra | Regel |
|---|---|---|
| OVK har inte gjorts i tid | Förelägga föreningen att göra den | 11 kap. 19 § PBL |
| Brister i protokollet ligger kvar | Förelägga föreningen att rätta till dem | PBF 5 kap. 7 § och PBL 11 kap. |
| Föreläggandet behöver tryck | Förena beslutet med vite | 11 kap. 37 § PBL |
| Det brådskar | Kräva att beslutet följs omedelbart | 11 kap. 38 § PBL |
| Kontrollanten har brustit | Besluta att en annan kontrollant utses | 11 kap. 34 § PBL |
Ett kommunalt beslut enligt plan- och bygglagen kan överklagas till länsstyrelsen enligt 13 kap. 3 §.
Nämnden kan då besluta om ett åtgärdsföreläggande enligt 11 kap. 19 §, alltså ett krav på att vidta en viss åtgärd inom en viss tid. Enligt 11 kap. 37 § får föreläggandet förenas med vite. Det är då det kallas vitesföreläggande.
Vitet är ett belopp som föreningen kan tvingas betala om åtgärden inte är gjord när tiden har gått ut. Om vitet ska dömas ut prövas av mark- och miljödomstolen, och det kan aldrig förvandlas till fängelse. Nämnden får också bestämma att ett föreläggande ska följas omedelbart, även innan beslutet har fått laga kraft.
Ansvaret ligger alltid på byggnadens ägare. I en bostadsrättsförening betyder det föreningen och styrelsen, även när felet sitter i en enskild lägenhet.
Varför hamnar föreningar hos byggnadsnämnden?
Nämnden behöver inte leta efter brister. Funktionskontrollanten skickar ett exemplar av varje protokoll till byggnadsnämnden enligt 5 kap. 5 § plan- och byggförordningen, så ett ej godkänt resultat syns där direkt. Och uteblivna protokoll syns lika tydligt.
Besiktningen är försenad
Enligt 3 § i Boverkets föreskrifter (BFS 2011:16) ska besiktningen göras inom intervallet. Är den sen räknas nästa intervall från när besiktningen skulle ha gjorts, inte från när den faktiskt blev gjord. Att skjuta upp ger alltså ingen extra tid.
I ett område i Tyresö med drygt 150 lägenheter i närmare 30 mindre huskroppar hade föreningen redan fått en påminnelse från kommunen om att OVK:n var försenad. Kanaler och don var smutsiga i nästan hela området, liksom fönsterventilerna, och flödena blev så låga att nästan alla system fick EG. Dessutom hade 16 lägenheter trasiga forceringsspjäll och 8 lägenheter egna köksfläktar anslutna till kanalerna.
Föreningen tog tag i allt på en gång. Rengöring, injustering och åtgärder gjordes under sex dagar i juni 2025, och ombesiktningen följde i november samma år.
Anmärkningarna blir liggande
Enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen ska ägaren snarast möjligt åtgärda det som inte uppfyller kraven. Ett protokoll som visar samma fel två gånger i rad är svårt att förklara för nämnden.
I en förening i Nacka med ett 60-tal lägenheter och FTX blev besiktningen ej godkänd i december 2025. Flera brister, bland annat trasiga vred i kökskåpor och fel don på tilluftskanaler, stod redan i en tidigare besiktningsmans protokoll från 2019. Rengöring och injustering i alla 66 lägenheter, åtgärderna och ombesiktningen gjordes under tre dagar i mars 2026. Båda systemen blev godkända.
Vilka brister brukar ligga bakom ett föreläggande om OVK?
De flesta anmärkningar som blir liggande är inte dramatiska. Det är smutsiga kanaler, ojämna flöden och ändringar som boende gjort i sina lägenheter. Var för sig är de ofta billiga att rätta till, men i ett stort hus blir de många.
| Anmärkning | Varför den fäller OVK:n | Vanlig åtgärd |
|---|---|---|
| Smutsiga kanaler och don | Låga flöden i hela huset | Rengöring och injustering |
| Köksfläkt på husets kanal | Matos kan tryckas till grannar | Separera fläkten, montera don |
| Fel don i självdragshus | Stryper flödet för mycket | Tallriksventiler för självdrag |
| Trasigt forceringsspjäll | Ingen forcering eller grundflöde | Nytt spjäll eller ny kåpa |
| Don inbyggt i köksskåp | Går inte att mäta eller rensa | Galler eller inspektionslucka |
Smuts i kanalerna är den tyngsta posten. Är systemet försmutsat i hela huset hjälper det inte att åtgärda enskilda lägenheter, och då behövs rengöring av hela systemet följt av injustering. Läs mer om hur arbetet går till i lägenheterna i guiden om anmärkningar efter OVK.
Mot nämnden spelar det ingen roll vem som orsakat felet. Har en medlem kopplat in en köksfläkt på husets kanal är det ändå föreningens protokoll som blir ej godkänt.
Begär en kostnadsfri offert. Svar oftast inom en arbetsdag.
Så gör du när föreningen har fått ett föreläggande
Ett föreläggande är allvarligt men sällan svårt att ta sig ur. Det som räknas är att åtgärden blir gjord inom tiden och att det syns i ett nytt protokoll.
- Läs beslutet nogaSe vad nämnden kräver, vilken tidsfrist som gäller och om beslutet är förenat med vite. Kontrollera också om det ska följas omedelbart.
- Boka direktSaknas OVK bokar du besiktningen. Gäller det brister beställer du åtgärderna enligt protokollet, gärna med fast pris per åtgärd.
- Avisera och samla åtkomstInformera de boende i god tid och samla nycklar till lägenheter och lokaler samma dag. Varje lägenhet som missas kräver ett återbesök och drar ut på tiden.
- Åtgärda och ombesiktiga i ett svepGör rengöring, injustering och övriga åtgärder i samma insats och låt ombesiktningen följa direkt efter. I en förening i Hägersten gav ombesiktningen godkänt två dagar efter åtgärderna.
- Spara protokollet och sätt upp intygetKontrollanten skickar protokollet till nämnden. Spara ditt eget exemplar och sätt upp intyget väl synligt, som 5 kap. 6 § plan- och byggförordningen kräver.
Läs också: Ombesiktning efter OVK: så går den till, tidsfrist och kostnad
Kan föreningen överklaga eller få anstånd?
Ja, ett föreläggande från byggnadsnämnden kan överklagas till länsstyrelsen enligt 13 kap. 3 § plan- och bygglagen. Det är sällan värt besväret när besiktningen faktiskt är försenad eller bristerna står i protokollet. Ett överklagande stoppar dessutom inte ett beslut som ska följas omedelbart.
Det finns också en möjlighet att skjuta upp besiktningen. Enligt 4 § i BFS 2011:16 får kommunen senarelägga besiktningstidpunkten om det finns särskilda skäl. Enligt det allmänna rådet kan sådana skäl vara att byggnaden berörs av en omedelbart förestående ändringsåtgärd eller att den inte är i bruk. Ska din förening till exempel byta hela ventilationssystemet snart kan det vara värt att fråga nämnden, men det är nämnden som avgör.
Så slipper din förening föreläggande om OVK
Det mesta handlar om framförhållning. Intyget i entrén visar datum för nästa besiktning, och den som håller koll på det datumet behöver aldrig få ett brev från kommunen. Vill du räkna på ditt eget intervall finns mer i guiden Hur ofta ska man göra OVK?
- Datum för nästa OVK finns i styrelsens årshjul
- Besiktningen är bokad i god tid före sista datum
- Rengöring och injustering är planerad före eller med OVK:n
- Ritningar och skötselinstruktioner finns framme
- Medlemmarna vet vilka köksfläktar och don som är tillåtna
- Nycklar till lägenheter och lokaler samlas till samma dag
- Anmärkningar från förra OVK:n är åtgärdade
- Alla fläktar går, även i tvättstuga och förråd
Planera in ventilationsrengöring och injustering före eller tillsammans med besiktningen. Hus som underkänts för smutsiga kanaler en gång underkänns igen om ingen rengör emellan.
Ställ också krav på medlemmarna. Köksfläktar får aldrig kopplas direkt till husets kanaler, don i ett självdragshus ska vara gjorda för självdrag och ett ombyggt kök eller ett nytt sovrum måste få ventilation.
När det är dags att ta hjälp
Har din förening fått en påminnelse eller ett föreläggande är det bästa du kan göra att boka snabbt och samla allt i en insats. Akonos funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system, även flerbostadshus med FTX.
För en förening med självdrag ligger priset ungefär på 250 till 450 kr per lägenhet och med FTX på 350 till 550 kr per lägenhet. Mekanisk frånluft hamnar däremellan, på 300 till 500 kr. Det exakta priset får du i en egen offert, och ROT-avdrag gäller inte för OVK.
Vi hjälper också till med åtgärder efter OVK, från rengöring och injustering till byte av fläkt, så att ombesiktningen kan följa direkt. Vi arbetar med OVK-besiktning i Stockholm och OVK-besiktning i Västra Götaland, där även Göteborg ingår. Ring 020-123 900 eller skicka en förfrågan, så svarar vi oftast inom en arbetsdag.