Senareläggning av OVK: går det att få anstånd?

Kan din förening få anstånd med OVK?

Det korta svaret är att det går, men sällan. Enligt 4 § i Boverkets föreskrifter (BFS 2011:16) får den kommunala nämnd som sköter kommunens uppgifter enligt plan- och bygglagen besluta om att skjuta fram besiktningstidpunkten. Det kräver att det finns särskilda skäl. I praktiken är det byggnadsnämnden i din kommun som fattar beslutet.

Det är alltså inte styrelsen, förvaltaren eller funktionskontrollanten som kan bestämma att besiktningen får vänta. En kontrollant kan visserligen hjälpa till med att planera tidpunkten, men det datum som står på det senaste intyget gäller tills nämnden har sagt något annat.

Ansvaret ligger hos byggnadens ägare. Enligt 5 kap. 1 § plan- och byggförordningen ska ägaren se till att ventilationen kontrolleras före första användningen och sedan regelbundet. I en bostadsrättsförening betyder det föreningen och därmed styrelsen. De boende har inget eget ansvar för att OVK blir gjord.

Vilket intervall din förening har beror på systemet. Flerbostadshus med FT- eller FTX-ventilation ska besiktigas vart 3:e år, och hus med självdrag, mekanisk frånluft eller FX vart 6:e år. Vill du läsa mer om intervallen finns en egen guide om hur ofta man ska göra OVK.

Vilka skäl räcker för att skjuta upp OVK?

Föreskriften säger inte exakt vad som räknas som särskilda skäl. Boverkets allmänna råd till 4 § ger två exempel: att byggnaden berörs av en omedelbar ändringsåtgärd, eller att byggnaden inte är i bruk. Allmänna råd är rekommendationer, så nämnden gör alltid en egen bedömning i det enskilda fallet.

Byggnadsnämnden bedömer varje ansökan för sig, så tabellen visar vad regelverket pekar på och inte ett garanterat utfall.

Tanken bakom exemplen är rimlig. Ska ventilationen byggas om inom kort är det föga meningsfullt att besiktiga ett system som snart ersätts. Står huset tomt finns det ingen inomhusmiljö att skydda för stunden.

Det som däremot inte nämns någonstans är praktiska skäl inom föreningen. En ny styrelse som inte visste om datumet, en ansträngd budget eller svårigheter att få tag på en kontrollant är saker som du får lösa genom att boka besiktningen, inte genom att söka anstånd.

Du har redan missat datumet: vad händer nu?

Det vanligaste läget är inte att föreningen vill skjuta upp besiktningen, utan att datumet redan har passerat. Kanske har styrelsen bytts ut, eller så har intyget i trapphuset suttit där så länge att ingen tittar på det längre. Det är inte ovanligt, men det ska rättas till snabbt.

Byggnadsnämnden är tillsynsmyndighet för OVK. Gör föreningen inte besiktningen kan nämnden förelägga föreningen att genomföra den, ett så kallat åtgärdsföreläggande. Det är bättre att boka själv innan ett sådant beslut kommer.

Att vara sen ger heller inget extra utrymme. Enligt 3 § i BFS 2011:16 räknas tiden till nästa besiktning från när den senaste skulle ha gjorts, inte från när den faktiskt blev av. Görs besiktningen i stället i förtid räknas nästa intervall från den besiktning som faktiskt gjordes.

Säg att din förening har ett flerbostadshus med mekanisk frånluft och ett intervall på 6 år, och att besiktningen blir gjord flera månader för sent. Nästa OVK ska då göras 6 år efter det ursprungliga förfallodatumet. Föreningen får alltså kortare tid till nästa kontroll, och förseningen har inte sparat några pengar.

Så ansöker du om senareläggning hos kommunen

Hur ansökan går till skiljer sig mellan kommunerna. Vissa har ett eget formulär på sin webbplats, andra tar emot en skriftlig begäran via e-post eller post. Kontakta byggnadsnämnden eller stadsbyggnadskontoret i din kommun och fråga hur de vill ha den.

Det viktiga är att ansökan är konkret. En begäran som bara säger att föreningen behöver mer tid har små chanser, medan en ansökan som visar ett styrelsebeslut om ombyggnad och en tidsplan ger nämnden något att ta ställning till.

1. Kontrollera vad som gäller i dagLäs datumet för nästa besiktning på det senaste intyget och se vilket system protokollet omfattar. Har huset flera system kan de ha olika datum.
2. Samla underlagetTa fram det som visar ditt särskilda skäl, till exempel protokoll från stämma eller styrelse om ombyggnad, offerter och en tidsplan.
3. Hör av dig till byggnadsnämndenFråga hur kommunen vill ha ansökan och skicka den så tidigt som möjligt, helst innan förfallodatumet har passerat.
4. Planera för ett nejTa in offerter på OVK medan du väntar på svar. Säger nämnden nej har du redan en kontrollant som kan boka in besiktningen.
5. Spara beslutetLägg nämndens beslut tillsammans med OVK-protokollen så att nästa styrelse ser varför datumet ändrades.

Ombyggnad av ventilationen: gäller det gamla datumet?

Det här är det vanligaste skälet till att en förening vill skjuta upp OVK. Ta en förening med mekanisk frånluft som har beslutat att installera FTX och där entreprenaden ska starta strax efter att den återkommande besiktningen förfaller. Att först besiktiga det gamla systemet och sedan riva det kan kännas som slöseri.

Här är det rimligt att ansöka om senareläggning. När det nya systemet är färdigt ska det ändå genomgå en första besiktning innan det tas i bruk, enligt 5 kap. 1 § plan- och byggförordningen. Den första besiktningen ska visa att systemet stämmer med gällande föreskrifter, att det inte finns föroreningar som kan spridas i byggnaden och att skötselanvisningar finns lätt tillgängliga.

Tänk på att intervallet ändras när systemet byts. Med FTX i ett flerbostadshus blir det återkommande besiktning vart 3:e år i stället för vart 6:e år, och kontrollanten behöver behörighet K. Ligger ombyggnaden längre fram i tiden är det oftast enklast att göra den återkommande besiktningen som vanligt. Protokollet ger då dessutom bra underlag inför projekteringen.

Om besiktningen visar brister: finns det anstånd då?

Ett underkänt protokoll är inte samma sak som en missad besiktning. Besiktningen är gjord, men systemet har brister som ska rättas till. Enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen ska ägaren snarast vidta de åtgärder som behövs när det finns anledning att misstänka att ventilationen inte uppfyller kraven.

• Läs datumet för nästa OVK på intyget i entrén eller trapphuset
• För in datumet i underhållsplanen och i styrelsens årskalender
• Spara alla protokoll på ett ställe, både digitalt och på papper
• Lämna över OVK-pärmen till nästa styrelse vid valet
• Begär offert på OVK i god tid före förfallodatumet
• Följ upp att anmärkningar från förra besiktningen är åtgärdade
• Informera medlemmarna i god tid om att kontrollanten behöver komma in

Någon fast tidsfrist står inte i förordningen. Byggnadsnämnden kan dock förelägga föreningen att åtgärda bristerna om det inte händer något. Vanliga anmärkningar är för låga luftflöden jämfört med vad som gällde när huset byggdes och smuts i kanaler och fläktar. Brister inne i lägenheterna, till exempel en köksfläkt som kopplats in fel, beskrivs i guiden om anmärkningar efter OVK i lägenheterna.

För att slippa hamna efter igen kan styrelsen ha en enkel rutin som går igenom samma punkter varje år.

Behöver din förening hjälp att komma ikapp med OVK?

Har datumet redan passerat är det snabbaste sättet att bli av med problemet att boka besiktningen. Våra funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system, från självdrag till FTX. Vi går igenom tidigare protokoll och ritningar, mäter luftflödena och skickar protokollet till både föreningen och byggnadsnämnden.

Priset för en bostadsrättsförening ligger på ungefär 250 till 450 kr per lägenhet med självdrag, 300 till 500 kr per lägenhet med mekanisk frånluft och 350 till 550 kr per lägenhet med FTX. Föreningen får alltid en egen offert. Om det blir anmärkningar kan vi också hjälpa till med åtgärder efter OVK, till exempel injustering eller rengöring.

Akono gör OVK-besiktning i Stockholm och OVK-besiktning i Västra Götaland, inklusive Göteborgsområdet. Kontakta oss eller ring 020-123 900, så svarar vi oftast inom en arbetsdag.