Vad blir kostnaden för åtgärder efter OVK? I jobben vi visar här har notan legat mellan cirka 9 320 kr exkl moms för några donbyten och cirka 174 500 kr när hela frånluftssystemet behövde rengöras och injusteras. Skillnaden beror nästan alltid på en sak: sitter felen i enskilda lägenheter eller i hela systemet?
Här går vi igenom riktiga jobb med verkliga belopp, vad de vanligaste anmärkningarna kostar styckvis och vem som betalar när felet sitter hos en medlem. Du får också en arbetsgång för att budgetera åtgärderna i ditt protokoll.
Innehåll
- Vad blir kostnaden för åtgärder efter OVK i en förening?
- Varför skiljer sig notan så mycket mellan föreningar?
- Vad kostar de vanligaste anmärkningarna?
- Rengöring och injustering: den stora posten
- Vem betalar när felet sitter i en lägenhet?
- Så budgeterar du åtgärderna i protokollet
- När ska du ta hjälp med åtgärderna?
Vad blir kostnaden för åtgärder efter OVK i en förening?
Det finns inget fast pris, eftersom ett protokoll kan innehålla allt från ett saknat don till smutsiga kanaler i varje trapphus. Det bästa sättet att budgetera är att jämföra med föreningar som har liknande hus och liknande anmärkningar. Tabellen visar några av de jobb vi gjort.
Lägg märke till mönstret. De billiga jobben handlar om åtgärder i ett fåtal lägenheter. De dyra innehåller nästan alltid rengöring och injustering av hela systemet. Som jämförelse kostar själva besiktningen ungefär 300 till 500 kr per lägenhet i en förening med mekanisk frånluft.
| Förening | System | Vad som åtgärdades | Kostnad |
|---|---|---|---|
| Solna, 20-tal lägenheter | S och F | Don och fläktar i 7 lägenheter | ca 9 320 kr exkl moms |
| Vasastan, 10-tal lägenheter | F | 3 lägenheter och ny fläktmotor | 13 601 kr exkl moms |
| Åkersberga, 80-tal lägenheter | FTX och F | Åtgärder i 13 lägenheter | ca 24 600 kr exkl moms |
| Hägersten, 30-tal lägenheter | F | Rengöring, injustering, avvikelser | ca 53 800 kr |
| Årsta, drygt 100 lägenheter | FX | Injustering av 145 lägenheter | ca 60 000 kr exkl moms |
| Täby, drygt 200 lägenheter | F | Rengöring, injustering, avvikelser | ca 174 500 kr |
Där moms inte anges framgår den inte av arbetsordern.
Varför skiljer sig notan så mycket mellan föreningar?
Ta föreningen i Åkersberga med ett 80-tal lägenheter, tre FTX-aggregat på vinden och takfläktar för tvättstugan och föreningslokalen. Besiktningen hittade köksfläktar kopplade direkt på kanalsystemet i 5 lägenheter, saknade don i 4 och trasiga spjäll i kökskåpan i 3. Besiktningsmannen bedömde att de flesta felen var orsakade av boende eller tidigare boende.
Rengöringen gjordes samtidigt med OVK:n, så åtgärderna efteråt handlade nästan bara om lägenheterna. Köksfläktarna separerades från kanalerna, nya don monterades och spjäll byttes. Arbetet i alla 13 lägenheterna kostade cirka 24 600 kr exkl moms till fast pris, och felsökningen av takfläkten i föreningslokalen gjordes utan extra kostnad.
I Täby såg det helt annorlunda ut. Föreningen har drygt 200 lägenheter med mekanisk frånluft, och OVK:n blev underkänd främst för att frånluftssystemet var försmutsat i alla trappuppgångar. Rengöring av hela systemet inklusive samlingslådorna på vinden, injustering och åtgärd av avvikelser kostade cirka 174 500 kr enligt arbetsordern, alltså betydligt mer än själva OVK:n på cirka 60 000 kr.
Vad kostar de vanligaste anmärkningarna?
De flesta anmärkningar i lägenheterna är små jobb som tar en kvart till en timme. Det som gör dem dyra är antalet och framkörningen. Här är styckpriser vi har offererat till föreningar.
| Åtgärd | Pris exkl moms | Typisk anmärkning |
|---|---|---|
| Byte till don för självdrag | ca 550 kr per don | Fel don stryper självdraget |
| Nytt forceringsspjäll i kökskåpa | 500 kr per spjäll | Forceringen öppnar inte |
| Separera köksfläkt från kanal | 1 500 till 1 800 kr | Matos kan nå grannar |
| Konvertera till kolfilterfläkt | 1 900 kr | Spisfläkt på kanalsystemet |
| Spaltventil för friskluft | 600 kr inkl montering | Lågt friskluftsflöde |
| Extra uteluftsventil | 1 500 kr | Undertryck i lägenheten |
Priserna kommer från enskilda offerter och visar nivån, inte en prislista.
Köksfläktar som sitter direkt på husets kanaler är en av de vanligaste anmärkningarna, både i nya och gamla hus. I självdragshus är det i stället ofta don för mekanisk frånluft, uppsatta av en medlem vid en renovering, som stryper flödet. Båda är billiga att åtgärda en och en men blir många i en stor förening.
Dyrare blir det när en fläkt har gått sönder. I en fastighet med lokaler kostade en ny kanalfläkt till en frisörlokal cirka 13 500 kr exkl moms inklusive demontering av den gamla och elektriker. Mer om hur själva arbetet går till hittar du i guiden om hur anmärkningar åtgärdas i lägenheterna.
Begär en kostnadsfri offert. Svar oftast inom en arbetsdag.
Rengöring och injustering: den stora posten
Står det i protokollet att flödena är låga och ojämna i hela huset krävs nästan alltid injustering. Är kanalerna smutsiga behöver de rengöras först, annars stämmer inte värdena efteråt. Läs gärna mer om injustering av ventilation om begreppet är nytt.
I en förening i Årsta med drygt 100 lägenheter och FX-ventilation var flödena ojämna i hela området. Besiktningen hittade också ljuddämpare som satt kvar i friskluftsintagen i vissa lägenheter och stoppade större delen av uteluften. De togs bort i samband med injusteringen. Injustering av 145 lägenheter inklusive uppdaterat protokoll kostade cirka 60 000 kr exkl moms, och alla tre systemen blev godkända.
I Hägersten rengjorde och injusterade vi alla 35 lägenheter och åtgärdade avvikelserna på två dagar, och ombesiktningen två dagar senare gav godkänt. Kostnaden blev cirka 53 800 kr, mot cirka 13 200 kr för själva OVK:n.
Läs också: Tecken på dålig ventilation i hemmet
Vem betalar när felet sitter i en lägenhet?
Det är byggnadens ägare som ansvarar, i en bostadsrättsförening alltså föreningen. Enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen ska bristerna rättas till så snart det går. Gör föreningen ingenting kan byggnadsnämnden besluta om ett åtgärdsföreläggande enligt 11 kap. 19 § plan- och bygglagen, och ett sådant föreläggande får förenas med vite enligt 11 kap. 37 § plan- och bygglagen.
Hur kostnaden fördelas internt är en annan fråga. I en stor förening i Vasastan fakturerades avvikelserna direkt till varje bostadsrättsinnehavare efter tidsåtgång och material, och medlemmarna fick välja att åtgärda själva eller anlita oss. I en förening på Kungsholmen debiterades åtgärderna per lägenhet, cirka 1 500 kr i arbete plus material exkl moms.
Bestäm modellen innan arbetet börjar. Det sparar många diskussioner när fakturan kommer.
Så budgeterar du åtgärderna i protokollet
Protokollet är din kalkylgrund. Med lite sortering kan du ofta se ungefär vilken nivå det hamnar på innan offerten kommer.
- Sortera anmärkningarnaDela upp dem i systemfel, som smutsiga kanaler och trasiga fläktar, och lägenhetsfel som don och köksfläktar.
- Räkna antalet åtgärderEtt fåtal lägenhetsfel blir oftast en mindre post. Systemfel i hela huset blir den stora.
- Kolla förra protokolletStår samma anmärkning kvar sedan förra OVK:n är det billigare att åtgärda den nu än att vänta till nästa besiktning.
- Be om fast pris per åtgärdSamla alla åtgärder till ett tillfälle, så betalar du framkörning en gång.
- Ordna åtkomst till alla lägenheterAvisera i god tid och samla nycklar till lokalerna. Varje missad lägenhet blir ett extra besök.
När ska du ta hjälp med åtgärderna?
Så fort protokollet har kommit. I de protokoll vi sett har tiden till ombesiktning varierat mellan 2 och 8 månader, och en offert, en avisering och en arbetsdag i huset tar sin tid.
Akono hjälper till med åtgärder efter OVK, från donbyten och köksfläktar till rengöring, injustering och fläktbyten. Föreningen får alltid en egen offert. Våra funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system, så ombesiktningen kan göras i samband med arbetet.
Vi arbetar med OVK-besiktning i Stockholm och OVK-besiktning i Västra Götaland. Skicka protokollet via kontaktsidan eller ring 020-123 900, så får du oftast svar inom en arbetsdag.