Underkänd OVK: vad händer nu?

Vad betyder en underkänd OVK?

En underkänd OVK betyder att funktionskontrollanten har hittat brister som gör att ventilationen inte fungerar som den ska. Vid en återkommande besiktning jämförs systemet med de regler som gällde när det togs i bruk, inte med dagens krav. Det står i 5 kap. 3 § plan- och byggförordningen.

Kontrollanten tittar på fyra saker: att funktionen i huvudsak stämmer med reglerna från byggåret, att det inte finns föroreningar som kan spridas i huset, att instruktioner och skötselanvisningar finns lätt tillgängliga och att systemet i övrigt fungerar som avsett. Brister på någon av punkterna kan räcka för ett underkännande.

Protokollet går alltid till två mottagare. Föreningen får ett exemplar och byggnadsnämnden ett, oavsett resultat. Kontrollanten utfärdar också ett intyg med datum, resultat och datum för nästa besiktning, och det intyget ska föreningen sätta upp väl synligt i huset även när resultatet är underkänt.

Ansvaret ligger hos byggnadens ägare. I en bostadsrättsförening är det alltså föreningen och styrelsen, inte de boende och inte kontrollanten. Hur du tolkar de olika anmärkningarna går vi igenom i guiden om hur du läser OVK-protokollet.

Vanliga orsaker till att OVK:n blir underkänd

Det vanligaste felet är att luftflödena är lägre än de flöden som beräknades när huset byggdes. Ofta beror det på smuts i fläktar och kanaler, men också på don som någon har vridit på eller en takfläkt som har tappat kapacitet med åren.

Ett annat klassiskt fel är ombyggnader i lägenheterna. Tänk dig en förening med F-ventilation från 1960-talet där en medlem har kopplat in en köksfläkt med motor direkt på den gemensamma frånluftskanalen. Då kan matos tryckas in hos grannarna och flödena i hela stammen hamnar fel.

Ibland handlar underkännandet om papper snarare än teknik. Saknas ritningar eller skötselanvisningar, eller stämmer de inte med hur systemet ser ut, ska kontrollanten enligt Boverkets allmänna råd uppmana ägaren att ta fram korrekta handlingar. Relationsritningar kan finnas i byggnadsnämndens arkiv.

Hur lång tid har föreningen på sig?

Plan- och byggförordningen anger ingen fast tidsgräns. Regeln är att ägaren ska vidta de åtgärder som behövs snarast möjligt. Det gäller dessutom redan när ägaren har anledning att misstänka brister, inte först när ett protokoll säger det.

Byggnadsnämnden är tillsynsmyndighet. Visar besiktningen brister kan nämnden förelägga ägaren att rätta till dem, och i ett sådant beslut bestämmer nämnden själv vad som ska göras och när. Det är ett formellt myndighetsbeslut, inte en vänlig påminnelse.

Tänk också på nästa besiktning. Enligt 3 § i Boverkets föreskrifter (BFS 2011:16) räknas intervallet från när besiktningen skulle ha gjorts om den blivit försenad. Ett hyreshus där OVK:n drog ut på tiden får alltså ingen extra tid till nästa gång.

Åtgärdsplan efter underkänd OVK: så gör styrelsen

Det mesta som underkänns går att rätta till med injustering, rengöring eller byte av en enskild fläkt. Det svåra är sällan tekniken. Det svåra är att hålla ordning på vilka lägenheter som berörs och vem som gör vad.

Arbetet blir enklast om du delar upp det i tydliga steg och utser en person i styrelsen som håller i tråden från protokoll till nytt intyg.

1. Läs protokollet rad för radNotera varje anmärkning, vilket system och vilken lägenhet den gäller. Sortera ut det som rör gemensamma delar och det som sitter inne hos medlemmarna.
2. Fråga kontrollanten om oklarheterFunktionskontrollanten känner huset och protokollet. Be om ett förtydligande om en anmärkning är otydlig innan du beställer åtgärder.
3. Beställ rätt åtgärd i rätt ordningRengör kanaler först och justera in flödena efteråt. Görs det i omvänd ordning ändras flödena när smutsen försvinner.
4. Informera de boendeAvisera i god tid vilka lägenheter som berörs och när. Stängda dörrar är den vanligaste orsaken till att arbetet drar ut på tiden.
5. Låt kontrollera åtgärdernaBe kontrollanten mäta och kontrollera de åtgärdade punkterna och dokumentera resultatet i ett nytt protokoll och intyg.
6. Sätt upp intyget och spara alltByt ut intyget i entrén eller trapphusen och arkivera protokollen. Energiexperten som gör energideklarationen har nytta av dem.

Vem betalar när felet sitter i en lägenhet?

Mot byggnadsnämnden är det alltid föreningen som ansvarar. Det spelar ingen roll var i huset bristen sitter.

Vem som till slut står för kostnaden är en annan fråga. Den avgörs av föreningens stadgar och av hur felet har uppstått. Har en medlem byggt om ventilationen vid en köksrenovering ligger det nära till hands att medlemmen får bekosta rättelsen, medan fel i takfläktar, stammar och aggregat normalt är föreningens sak.

Anta att din förening har FTX från 1990-talet och protokollet pekar ut både ett smutsigt aggregat och tre lägenheter där tilluftsdonen har bytts mot fel modell. Aggregatet åtgärdar föreningen direkt, och för lägenheterna skickar styrelsen ett brev med anmärkningen och en tidsplan. Mer om den delen finns i guiden om hur anmärkningar åtgärdas i lägenheterna.

Så slipper du ett nytt underkännande nästa gång

Smutsiga kanaler är en av de vanligaste anmärkningarna. Därför gör många föreningar rengöring och OVK i samma veva, så att kontrollanten möter ett system som redan är i ordning.

Priserna är ungefärliga och inklusive moms. Exakt pris för din förening får du i offerten.

Håll också koll på intervallet. Det styrs av vilket ventilationssystem huset har, och har föreningen flera system kan de ha olika datum. Ha ritningar, driftkort och tidigare protokoll samlade på ett ställe så att en ny styrelse hittar dem.

En godkänd OVK betyder att systemet fungerar som det var tänkt när det byggdes. Upplever de boende ändå drag, imma eller matos från grannar kan miljöbalkens regler bli aktuella, även om ventilationen är godkänd enligt plan- och byggförordningen.

När du behöver hjälp att åtgärda anmärkningarna

Många anmärkningar kan en förening reda ut med sin vanliga förvaltare. Gäller det låga flöden i flera stammar, en takfläkt som behöver bytas eller ett aggregat som inte längre gör sitt jobb är det klokt att ta in en ventilationsfirma som kan göra hela kedjan från rengöring till injustering.

Akono hjälper föreningar och fastighetsägare att åtgärda anmärkningar efter OVK, till exempel genom injustering, rengöring eller byte av fläkt. Ett byte av takfläkt på ett flerbostadshus kostar ungefär 18 000 till 45 000 kr. Våra funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system.

Vi arbetar med OVK-besiktning i Stockholm och OVK-besiktning i Västra Götaland, bland annat i Göteborg. Föreningar och fastighetsägare får alltid en egen offert. Kontakta oss med protokollet till hands, så svarar vi oftast inom en arbetsdag.