Vad orsakar ventilationsproblem i flerbostadshus, och vad gör styrelsen åt dem? Oftast handlar det om smutsiga kanaler, luftflöden som inte stämmer med vad huset byggdes för eller en fläkt som tjänat ut, och en OVK-besiktning vart 3:e eller 6:e år visar ofta vilket av dem det är.
Guiden går igenom de vanligaste klagomålen från boende och vad som brukar ligga bakom dem. Du får se hur olika ventilationssystem ger olika problem, hur föreningen utreder felet steg för steg, vem som ansvarar för vad och när det är dags att ta in hjälp.
Innehåll
- Vilka ventilationsproblem klagar de boende på?
- Vad ligger bakom ventilationsproblem i flerbostadshus?
- Så ger olika ventilationssystem olika problem
- Så utreder styrelsen vad som är fel
- Åtgärder: rengöring, injustering eller byte av fläkt
- Vem ansvarar för ventilationen i brf:en?
- När är det dags att ta hjälp?
Vilka ventilationsproblem klagar de boende på?
Klagomålen ser ofta likadana ut från hus till hus. Det luktar unket eller matos från grannen, det är imma på fönstren, det drar kallt från ytterväggen eller så hörs fläkten ständigt. Ibland räcker det med att en enda lägenhet hör av sig för att styrelsen ska ana att något är fel i systemet.
| Det boende märker | Vanlig orsak | Börja med |
|---|---|---|
| Unken luft, matos från grannen | För lågt flöde, smutsiga kanaler | Flödesmätning, rengöring |
| Imma, fukt i badrum | För lite frånluft | Mätning, kontroll av fläkt |
| Drag från ytterväggen | Uteluftsdon i F- eller S-system | Kontroll av don och flöden |
| Svag ventilation på sommaren | Självdrag, liten temperaturskillnad | Utred uppgradering till F eller FTX |
| Buller från fläkt eller don | Sliten fläkt, fel inställning | Service, injustering |
| Ojämnt mellan lägenheter | Obalans mellan stammar och don | Injustering |
Tabellen visar sannolika orsaker. Det är först en mätning som visar vad som faktiskt gäller i ditt hus.
Ventilation i en lägenhet ska ta in luft i sovrum och vardagsrum och föra bort luft från kök, badrum och andra våtutrymmen. Luften i en bostad ska bytas ut minst varannan timme, alltså hälften av luften varje timme. Där man duschar, lagar mat eller torkar kläder behöver den bytas betydligt oftare.
Håller inte ventilationen den takten stannar fukten kvar. Långvarigt hög luftfuktighet leder till mögel, som är hälsofarligt och skadar huset. Därför är ett klagomål om imma eller kvav luft aldrig bara en bekvämlighetsfråga.
Vad ligger bakom ventilationsproblem i flerbostadshus?
De vanligaste felen som upptäcks vid OVK är två: luftflödena är lägre än de som beräknades när huset byggdes, och det är smuts i fläktar och kanaler. Båda går att känna igen på symtomen men sällan att avgöra utan mätning.
Smutsiga kanaler är en vanlig anmärkning. Fett från köken och damm från lägenheterna sätter sig i frånluftskanalerna och minskar flödet över tid. Rengöring hör därför ofta ihop med OVK, och många föreningar gör båda i samma veva.
Därtill kommer lägenhetsnära orsaker. En medlem kan ha satt en köksfläkt med egen motor på frånluftskanalen eller täppt till ett uteluftsdon på grund av drag. Då påverkas flödet för grannarna i samma stam, även om huvudsystemet i sig är i skick.
Så ger olika ventilationssystem olika problem
Vilka klagomål du får beror mycket på vilket system huset har. Det syns på vilka symtom som återkommer och på husets ålder.
Självdrag (S)
Självdrag är vanligt i äldre flerbostadshus. Ouppvärmd friskluft kommer in genom öppningar i ytterväggarna, vilket kan ge drag och partiklar. Systemet ger mer luft ju kallare det är ute, och på sommaren ger det i princip inget luftflöde alls.
Mekanisk frånluft (F) och FX
F-system är det vanligaste i flerbostadshus från 1960-talet och framåt. Fläkten drar ut luften, och ersättningsluften kommer in genom don i ytterväggen, vilket kan orsaka drag och partiklar. Vid FX kompletteras systemet med en värmepump som återvinner värmen ur frånluften.
Till- och frånluft (FT) och FTX
FTX-system, alltså till- och frånluft med värmeåtervinning, blir allt vanligare. Här ligger problemen oftare i filter, aggregat och att tilluft och frånluft inte är i balans. Läs mer om hur systemet fungerar i Vad är FTX-ventilation och hur fungerar det?.
Begär en kostnadsfri offert. Svar oftast inom en arbetsdag.
Så utreder styrelsen vad som är fel
Utgå inte från en gissning. Samma symtom kan komma från smutsiga kanaler, en fläkt som går för långsamt eller ett system som aldrig injusterats rätt, och åtgärderna skiljer sig mycket åt.
Det första steget är att samla in klagomålen och notera var de kommer ifrån. Ligger de i samma stam, på samma våning eller över hela huset? Mönstret säger mycket om huruvida felet sitter i en gemensam kanal, i aggregatet eller i enskilda lägenheter.
- Samla klagomålenNotera lägenhet, rum, tid på dygnet och typ av problem. Mönster mellan lägenheter pekar ut en stam eller ett aggregat.
- Läs senaste OVK-protokolletDär står uppmätta flöden och eventuella anmärkningar. Hur du läser det förklarar vi i Vad betyder OVK-protokollet och hur läser du det?.
- Kontrollera fläktar och filterEn fläkt som låter, vibrerar eller står still syns ofta direkt. I FTX-hus ska filtren vara rena.
- Mät luftflödenaFörst mäts totalflödena, sedan flödena i huvudkanaler och don. Värdena jämförs med vad som gällde när systemet togs i bruk.
- Åtgärda i rätt ordningRengör kanaler vid smuts, injustera vid obalans och byt fläkt eller aggregat när de är slut. Mät om efteråt.
Läs också: OVK av självdragsventilation
Åtgärder: rengöring, injustering eller byte av fläkt
Varje orsak har sin åtgärd. Rengöring hjälper när kanalerna är igensatta, injustering när flödena är fördelade fel mellan lägenheterna och byte när fläkten eller aggregatet är för gammalt eller för klent.
Injustering betyder att luftflödena ställs in så att varje lägenhet får rätt mängd luft. Den görs ofta efter byte av fläkt eller aggregat, och förklaras mer i Injustering av ventilation: vad är det och varför?. Att rengöra utan att mäta efteråt kan ge sämre resultat än du tror.
| Åtgärd | När den passar | Ungefärligt pris |
|---|---|---|
| Rengöring av frånluftsventilation | Smuts i kanaler och don | 2 995 kr per lägenhet |
| Injustering | Ojämna eller fel flöden | Offert |
| Byte av takfläkt, flerbostadshus | Fläkten är sliten eller för svag | 18 000 till 45 000 kr |
| Byte av väggfläkt, villa | Gäller enstaka hus, inte brf | 9 000 till 16 000 kr |
| OVK med självdrag | Kontroll vart 6:e år | 250 till 450 kr per lägenhet |
| OVK med FTX | Kontroll vart 3:e år | 350 till 550 kr per lägenhet |
Priserna är ungefärliga och gäller inklusive moms. Föreningar får alltid en egen offert.
Vem ansvarar för ventilationen i brf:en?
Det är byggnadens ägare som ansvarar för att OVK görs, och i en bostadsrättsförening är det alltså föreningen och styrelsen. Hyresgäster och boende har inte det ansvaret.
Visar OVK brister ska ägaren åtgärda dem snarast. Gör inte föreningen det kan byggnadsnämnden förelägga ägaren att rätta till dem. Hur och när det sker avgörs av kommunen.
I gemensamma delar som stammar, fläktar och aggregat är föreningen ansvarig. För det som sitter inne i lägenheten beror det på stadgarna och på hur felet uppstod. Har en medlem orsakat felet vid en renovering kan medlemmen behöva åtgärda det, vilket Anmärkningar efter OVK: så åtgärdas de i lägenheterna går igenom.
När är det dags att ta hjälp?
Ta hjälp när klagomålen återkommer, när fukt eller mögel syns eller när OVK-protokollet har anmärkningar. Samma sak gäller om föreningen inte vet när senaste kontrollen gjordes. OVK görs vart 3:e år i flerbostadshus med FT eller FTX och vart 6:e år med S, F eller FX, och gör du den för sent räknas nästa intervall från när den skulle ha gjorts.
Akonos funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system. Vi hjälper också till att åtgärda anmärkningar, till exempel genom injustering, rengöring eller byte av fläkt. Priser för OVK hittar du på Priser, och för din förening gör vi alltid en egen offert. Vi svarar oftast inom en arbetsdag.
Du når oss via Kontakta oss. Vi arbetar i hela Stockholms län och hela Västra Götaland, och uppdragen i Göteborgsområdet utförs av Aerius Ventilations egna tekniker med samma priser.