Underhållsplan för ventilation i BRF

Vem ansvarar för ventilationen i en brf?

Det är fastighetens ägare som ansvarar för att ventilationen fungerar, och i en bostadsrättsförening betyder det föreningen och styrelsen. Boende och hyresgäster har inget ansvar för OVK, men det är de som först märker när något är fel: dålig luft, imma på fönster eller fläktljud.

Ansvaret gäller de gemensamma delarna, alltså fläktar, aggregat, huvudkanaler och takhuvar. Vad som räknas som lägenhetens egen del beror på föreningens stadgar. Den frågan bör du reda ut tidigt, eftersom den avgör vilka kostnader som hamnar i föreningens plan och vilka som ligger på bostadsrättshavaren.

Kontrollerar styrelsen inte ventilationen kan byggnadsnämnden förelägga föreningen att göra OVK. Visar besiktningen brister kan nämnden också förelägga föreningen att rätta till dem. Ett planerat underhåll är därför både enklare och lugnare än att åtgärda i efterhand.

Vad ska finnas med i en underhållsplan för ventilation?

En användbar underhållsplan för ventilationen innehåller fem saker: besiktning, rengöring, löpande skötsel, utbyte av slitdelar och justering av luftflöden. Varje post får ett intervall, en ansvarig och en ungefärlig kostnad, så att styrelsen kan lägga in dem i budgeten år för år.

Börja med att ta reda på vilket system huset har. Självdrag (S), mekanisk frånluft (F), frånluft med värmeåtervinning (FX) och till- och frånluft med värmeåtervinning (FTX) har olika besiktningsintervall och olika slitdelar. Utan den uppgiften blir planen gissningar.

Priserna är ungefärliga och inklusive moms. Rengöringspriset gäller villa; för en förening får du alltid en egen offert.

Hur ofta ska OVK ligga i planen?

OVK är den fasta punkten i planen, och intervallet styrs av byggnad och ventilationssystem. Flerbostadshus och kontor med FT- eller FTX-ventilation besiktigas vart tredje år, och de med S-, F- eller FX-ventilation vart sjätte år. Första besiktningen görs innan ett nytt system tas i bruk.

Prissättningen för brf med FX och FT lämnas i offert. Priserna ovan är ungefärliga.

Görs besiktningen tidigare än intervallet räknas nästa från den faktiskt utförda. Har den inte gjorts i tid räknas nästa intervall från när den skulle ha gjorts, så en försening flyttar inte fram nästa datum. Vill du läsa mer om intervallen finns de i vår guide hur ofta ska man göra OVK.

Intyget som kontrollanten utfärdar anger datum för nästa besiktning. Skriv in det datumet direkt i planen och i styrelsens årshjul, så att det inte glöms bort vid ett styrelsebyte.

Vad kostar ventilationsunderhållet i en brf?

Kostnaderna delas in i två slag: sådant som återkommer med jämna mellanrum och sådant som kommer när en komponent är förbrukad. OVK och rengöring hör till det första och går att budgetera tämligen exakt. Fläktbyten och aggregatbyten hör till det andra och bör läggas in som poster med en uppskattad tidpunkt.

För en takfläkt på ett flerbostadshus ligger ett byte ungefär på 18 000 till 45 000 kr. Spannet beror på fläktens storlek och hur åtkomligt taket är. En förening med flera hus eller flera fläktar bör därför räkna per fläkt och inte per fastighet.

Ska du jämföra offerter är det klokt att be om samma omfattning från alla leverantörer, så att priserna går att ställa mot varandra. Vi har en guide om hur du gör en anbudsförfrågan för OVK, rengöring och injustering. Aktuella nivåer hittar du också under priser.

Så går du tillväga när styrelsen bygger planen

Planen blir bäst när den byggs i en fast ordning. Stegen nedan fungerar för både en liten förening med självdrag och en större med FTX.

1. Kartlägg systemetTa fram ritningar, skötselinstruktioner och tidigare OVK-protokoll. Notera vilket system varje hus har och när aggregat och fläktar installerades.
2. Läs senaste OVK-protokolletAnmärkningar och förslag på energisparåtgärder visar vad som behöver göras och i vilken ordning. Hur du läser protokollet beskriver vi i guiden vad betyder OVK-protokollet.
3. Lägg in intervall och ansvarigSätt datum för nästa OVK, planerad rengöring och filterbyten. Skriv vem i styrelsen eller hos förvaltaren som bevakar varje post.
4. Uppskatta kostnaderAnvänd ungefärliga priser och begär offert för de större posterna. Lägg in dem i underhållsbudgeten för rätt år.
5. Besluta och följ uppLåt styrelsen fastställa planen och gå igenom den en gång per år. Flytta poster när OVK eller en felanmälan visar att behovet har ändrats.

Vilka brister dyker oftast upp, och hur åtgärdar du dem?

De vanligaste felen vid OVK är att luftflödena är lägre än de flöden som beräknades när huset byggdes, och att det finns smuts i fläktar och kanaler. Det första löses ofta med injustering, det andra med rengöring. Ibland visar det sig att en fläkt är utsliten och måste bytas.

Tänk på att en godkänd OVK inte alltid betyder att ventilationen uppfyller de regler som gäller i dag. Kontrollen jämför med de krav som gällde när systemet togs i bruk. Vill föreningen veta mer än så kan styrelsen fråga kontrollanten om energisparåtgärder och andra förbättringar.

Ägaren ska åtgärda brister snarast. Det är därför bra att ha en reserv i budgeten för just detta, och att veta vilken leverantör som kan göra jobbet. Hur anmärkningar inne i lägenheterna hanteras beskriver vi i anmärkningar efter OVK, och för föreningens gemensamma delar finns sidan om att åtgärda anmärkningar efter OVK.

Checklista inför nästa styrelsemöte och hjälp från Akono

Gå igenom punkterna nedan innan du lägger fram förslaget till budget. Saknas något är det ofta där planen behöver kompletteras.

När det är dags att ta in hjälp gör Akono OVK-besiktning i Stockholm och i Västra Götaland. Våra funktionskontrollanter har behörighet K och kan besiktiga alla byggnader och system, och vi hjälper också till att åtgärda anmärkningar genom injustering, rengöring eller fläktbyte. Du kan läsa mer om OVK-besiktning i Stockholm eller OVK-besiktning i Västra Götaland, och du når oss via kontakta oss. Svar får du oftast inom en arbetsdag, och föreningen får alltid en egen offert.

• Vi vet vilket ventilationssystem varje hus har
• Datum för nästa OVK finns i planen
• Senaste OVK-protokollet är genomgånget
• Rengöring är planerad eller bedömd som onödig
• Filterbyten och fläktservice har en ansvarig
• Fläktbyten finns som poster i underhållsbudgeten
• Det finns en reserv för oväntade anmärkningar
• Ritningar och skötselinstruktioner är lätta att hitta